TDC – Transferência do Direito de Construir

Todo imóvel tombado em São Paulo possui um potencial construtivo. Este é a quantidade de metros quadrados que, teoricamente, poderiam ser construídos no terreno, mas que, devido ao tombamento (ou à sua localização em uma área envoltória de tombamento com restrições), não podem ser totalmente utilizados.

Esse potencial é calculado com base no Coeficiente de Aproveitamento Básico (CAB), definido pela Prefeitura de São Paulo.

Por exemplo:
Se o terreno tem 500m² e o CAB da região é 2,0:
Potencial construtivo total do terreno: 1.000m² (500m² × 2,0).Se o imóvel tombado existente ocupa, por exemplo, 300m²:
Então, 700m² podem virar TDC (1.000m² – 300m²).

Vendendo esse direito de construir, o proprietário desse imóvel poderia receber um valor significativo, que poderia ultrapassar R$ 1.000.000,00 para o custeio de restauro, manutenção e conservação de seu patrimônio (este valor é apenas um exemplo ilustrativo e varia conforme o mercado).

Quem compra o TDC? Geralmente, construtoras e incorporadoras que desejam aumentar a área construída de seus empreendimentos em outros locais da cidade, além do limite permitido originalmente por seus terrenos.

Tipos de tombamento em São Paulo 

O tombamento não é um conceito único, e o nível de proteção pode variar, impactando as regras de intervenção no imóvel. Em São Paulo, os tipos mais comuns são:

Nível de preservação 1 (NP1): o imóvel deve ser preservado integralmente, incluindo a fachada, estrutura, telhados e até o interior.  Toda e qualquer obra necessita de aprovação prévia e devem seguir diretrizes rigorosas para não alterar as características originais.

Nível de preservação 2 (NP2):  reserva-se a volumetria, ou seja, o formato e a altura do imóvel. A fachada é um elemento-chave de preservação. É mais flexível que o NP1. Geralmente, permite-se alterações internas, desde que a estrutura externa seja mantida.

Imóvel em área de preservação (AEIS, ZEIS):

O imóvel não é tombado individualmente, mas está dentro de uma área de preservação histórica, como um bairro ou conjunto de casas. As restrições se aplicam a toda a área, e as obras devem seguir padrões de gabarito (altura), recuos e características do entorno para não descaracterizar a paisagem do local. 

Consulte se o imóvel é tombado

Se você precisa saber se um imóvel é tombado e qual o tipo de tombamento, a maneira mais fácil e segura de fazer essa verificação é através das ferramentas online da Prefeitura de São Paulo (PMSP).

O tombamento é um ato administrativo do poder público que tem como objetivo preservar bens de valor histórico, cultural, arquitetônico, ambiental ou afetivo. Ele pode ser em nível federal (IPHAN), estadual (CONDEPHAAT) ou municipal (CONPRESP).

Passo a passo para a consulta:

A principal ferramenta para verificar o tombamento municipal é o CIT – Cadastro de Imóveis Tombados  da PMSP